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収益不動産の購入の際に融資を受けることは、必然となってきます。

その際に融資期間は、長くするか短くするかという質問を受けます。

その時の回答は、本業大家さんか副業大家さんで大きく変わります。

①本業の大家さんだと、キャッシュフローを重視しないと返済してお金が残らないのであれば生活にも困りますので極力長めに融資期間を決めることが大切です。物件も長期保有が目的でもありますので。

本業の大家さんでも短期売却を検討しているならキャッシュフローを考えずに融資期間を短くすることも一つの手段ではあります。そうすると売却時（出口）では残債が少なくなっているので売却後の手元資金が大きく残りますので。

②副業大家さんは、給料なり事業なりの本業収入での生活が可能ですので、融資期間は短く設定することが大切です。なぜなら、副業大家さんの場合今の収入増加よりも将来の（老後含めた）資金や収入確保が目的であることが多いです。そうすると、現状のキャッシュフローを本業大家さんより考えなくても問題ないからです。

まとめますと、本業でも副業でもその不動産の出口戦略により期間は決めることが大切です。なんでも長くすることがいいのでもなく短く設定しすぎるのもよくありません。

よって、専門家のアドバイスを受けながら自分にあった戦略をたてることが一番重要です。

ここ最近銀行融資が厳しくなってきたとの話を顧問先様から聞きます。本当にそうでしょうか？シェアハウスの件、その他不正融資等の問題で銀行融資が通りにくくなってきたということです。

ただし、考え方を変えると今まで再建築不可物件や多額の融資でフルローンにて融資をしていたことが、本当に正しかったのかということです。実際に相談に来られるお客様の中には、毎月赤字で物件を手放したいとの相談ですが、売却してもローンの残債が残るとの事例もあります。

つまり、今融資の際に頭金が必要であるとか再建築可能な物件で建築確認書がないと融資の対象外ということは、当たり前の審査の内容であると考えることができます。つまり、家賃収入も見込め売却することができる物件を選んで購入する。毎月のキャッシュフローもある。そのような物件を購入するということつまり目利きが大切なことなのではないでしょうか。

つまり今後は不動産投資も通常のビジネスと同じく、収支を考える売却時も検討するといったことが重要であります。

ビジネスで必要なのは王道であることが改めて確認されたと考えています。成功に近道はないということです。

成功したい方は、まずご相談を！！

平成２５年７月以降、税務署から大家さんへのお尋ね

（「決算書（収支内訳書）の内容についてのお尋ね」や「不動産の利用状況についてのお尋ね」など）として文書照会が送られてくるケースが増えています。

今まで通りの確定申告をしていても、このような通知が来て戸惑う大家さんもいらしゃるでしょう。なぜ？と　　なぜこのような通知が来るかといえば大家さんの確定申告がその他の事業をされている方よりも特殊なケースが多いからです。また、大家さん仲間から間違った（税務上のことです。）申告をして問題なかったということを聞いたからその間違った処理での申告をする方もいます。ただし、そのケースはたまたまです。

ちなみに言いますとこのお尋ねは調査ではなく、行政指導といいます。どう違うかといいますと調査は拒否できませんが、行政指導には従わなくても構いません。法律も以下の通りです。

（行政指導の一般原則）

第32条　行政指導にあっては、行政指導に携わる者は、いやしくも当該行政機関の任務又は所掌事務の範囲を逸脱してはならないこと及び行政指導の内容があくまでも相手方の任意の協力によってのみ実現されるものであることに留意しなければならない。

２　行政指導に携わる者は、その相手方が行政指導に従わなかったことを理由として、不利益な取扱いをしてはならない。

とはいえ、税務署側が疑問をもっているのに回答しないと調査に移ってしまうこともあります。よって、適切に回答したほうが得策と考えます。顧問税理士がいるなら、お任せしたほうがいいでしょう。収入、経費とも適切な申告をしておかないと、あるいは適切にその費用の内容を説明できるようにしておかないといけません。（説明できたとしても、税務上適切かどうかを調査官がどう判断するか分かりませんが、、、）

そのような不安をお持ちの方はぜひご相談ください。

不動産賃貸業を営むオーナー様の中には、やはり税金が少ない方がいいと考える方も多いです。

しかも我々も節税のアドバイスをする以上、ある程度は税金を少なくする方法を検討します。

ただし、しっかりと毎年儲けを出し続けている方というのは、納めるべき税金は納めています。

つまり、納めるべきは納めしっかり本業の利益を出しています。

税金のみに焦点をあてると本業が行き詰まることもあります。また、不動産賃貸業のオーナー様の中には

銀行融資を検討している方もいらっしゃるでしょう！その場合納める税金が少なすぎると希望の融資額を引き出せなくなることもあります。

そういうことがないよう、納めるべきは納めることとし、将来を見据えて事業に邁進するすることが大切だと考えます。

不動産オーナーにとっては、確定申告が終わり、所得税も支払終わってホッとしているところでしょう。しかし、春は税金の納付書が多く届く時期です。

固定資産税（地域によって４月、５月）、自動車税、国民健康保険、６月には住民税と立て続けに納付書が届きます。

毎年のことですので、長年オーナーをされている方には問題ないことでしょうが、初めての方は驚いた方も多いでしょう。また、確定申告にて税金を抑えようとして経費つまりお金を使いすぎた人が失敗することが多くなります。節税も大切ですが、しっかり必要なお金は残しておきましょう！

お金の流れと税金計算上の利益は計算が異なります。詳細は理解できなくても大まかにどのように計算していくのかこの時期に学ぶことは必要ではないでしょうか。また、顧問税理士にお願いして計算方法は把握しておいた方が今後失敗する可能性は低くなるでしょう。

成功するかどうかは個人個人の属性等大きく異なりますが、失敗した方々から学ぶことが必要です。

失敗した方の多くはお金を使いすぎています。節税という名の散財をしていることが多いのです。節税は必要なことですが、やりすぎてしまうとお金が必要以上に減ってしまいます。

失敗しない方法を学べば成功への道は開けることもあります。

１年間のお金の流れというのをしっかり頭において自身の目標を達成していきましょう！！