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本日が確定申告の最終日となります。皆様無事申告終わりましたでしょうか？まだの方、すでに申告は終わり、今年の目標に向けて、行動している方。。。申告が終わり、ホッとしてゆっくりしている方。。。

様々いらっしゃることでしょう。

事業を成功させている方に共通していることの一つは、申告もそうですがそれだけでなく行動が早いということがあります。行動が早い→決断が早いともつながるのではないかと考えます。不動産の購入も物件紹介があったときにいかに素早く返事ができるかが成功への第１歩となります。

性格だからと言わず、申告についても経費削減で税理士に頼まないかたもいらっしゃることでしょう。ですが、丸投げで税理士に任せようが、自分である程度作成した後に税理士に任せるかは、ご自身の判断でしょう。

つまり、自分で苦手だと思っているならば、早急に判断して任せる。この判断が素早くできる方も成功される方が多いです。

不動産投資でなく不動産経営と捉えるならば、個人・法人に関わらず・また規模の大小に関わらず、税理士に任せてご自身は自分の得意なこと、不動産の購入に専念できる体制づくりが必要なのではないでしょうか。

その結果、成功し、望む人生を達成することが一番大切なのではないでしょうか。

今の時期になると確定申告が近づいてきて、税金どうしようという方も増えているかとも思います。

税金は、利益（儲け）に対してかかります。利益は、収入から経費を差し引いて計算します。

まず、収入は不動産賃貸業で言えば、家賃収入・礼金収入・敷き引き等があります。税金計算上の収入は、実際に入金のあった金額だけではなく、収入すべき金額です。つまり、滞納家賃があればその金額も収入計上しないといけません。また、前年の滞納家賃を今年に収入したとしてもその金額は今年の収入にはなりません。　　　　　滞納家賃はきっちり把握しないといけませんね。

次に経費ですが、こちらも考え方は収入と同じです。実際に支払った経費だけでなく、例えばカード支払した経費も使った日付が年内であれば、経費計上して問題ありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　経費で問題なのはどこまで経費として認められるのか？というところが、皆さんの疑問となるかと思います。　　まず、第一に直接の経費である固定資産税・不動産取得税・火災保険地震保険・修繕費・消耗品費・減価償却費・借入金の利息・賃貸契約の広告料・共用部の電気代・管理会社への管理料等あります。その他に家主の会の会費・懇親会費・電車賃・車での移動時のガソリン代・書籍購入などなどあるけど、経費にしていいの？　直接不動産賃貸業に関係しているものであれば、問題なく経費にしても構いません。

詳細につきましては、自身の状況などを鑑みて経費計上しないといけません。銀行融資を受けたいのか、単に節税目的のみなのか。それに応じて確定申告しないといけません。しっかりと専門家の意見を仰ぎながら自身の目標を達成していきましょう！！

こんにちは！不動産専門税理士の辻本です！

今回は修繕費、消耗品として経費計上できるのか？あるいは備品または附属設備等として減価償却資産となるのかを説明していきます。

今年もいよいよ残り1か月となりました。確定申告に向けて資料の整理をしている方もいらっしゃると思います。当事務所のお客様にも随時連絡をしているところでもあります。

原則修繕費は20万円未満なら修繕費、それ以上なら資産として減価償却をすることになります。

備品、消耗品の場合ですが白色申告なら10万円未満だと経費です。10万円以上は資産として減価償却をすることになります。青色申告の場合ですと金額の基準が30万円となります。

ただし、戸建やテラスハウスを賃貸しているならこの辺りの金額で判断できるかと考えます。

アパートやマンションだと大規模修繕や防水工事等をしないといけなくなります。そうすると規模によりますが、何百万・何千万との単位で支払うこともあります。この場合は10年20年のスパンで大規模修繕、防水工事等をしているのならば経費計上できます。ただし、このような大きな金額を経費としますと、赤字になるということもあります。今後3年ほど、融資を受ける予定がないなら納税がない分資金繰りもよくなるので経費としても構いませんが、今後物件を購入する予定がある方ならお勧めは致しません。

その際は、顧問税理士とも相談してどのような処理が自分に適切かを決めないといけません。

税務において、資産として計上しないといけないとき（物件購入時、購入後すぐのリフォーム代金など）を除いて経費として計上できる場合には、資産として減価償却をすることもできますので、今後の自身の目標に合わせて処理することをお勧めします。

融資を受けて物件を買い進めて行きたいと考えるなら適正な納税は必須と考えておいてください。

まずは、自分一人で考えずに顧問税理士に相談することをお勧めします！

こんにちは！

１０月も半ばになり、今年も残すところあと２か月半となりました。

確定申告のことも気になる方も増えているころだと思います。

今回は、６月に民泊新法が施行されました。それに合わせて国税庁からも民泊の税務も

少しづつ確定してきています。

民泊や不動産貸し付けを本業にしている方でなく、サラリーマンの方が副業で民泊の収入があった場合の税務をお話していきます。まず、民泊の所得区分ですが、通常の不動産貸し付けとは違い原則雑所得として申告することが確定しました。この場合のメリット、デメリットを説明します。

１．メリット

まず、雑所得であろうと不動産所得であろうと収入から経費を差し引くのは変わりません。雑所得だと所得がいくらになろうと個人事業税が課税されません。

２．デメリット

デメリットとしては、雑所得には青色申告という概念がありませんので１０万円控除もできません。また、赤字となった場合ですが、雑所得の赤字は給料や不動産所得の黒字と損益通算、つまり相殺できません。

と、税務面で考えると不利な部分が多いかと考えます。ただ、利益を出せば特に問題ありません。

ただし、民泊も今後税制改正が随時行われていくかと考えます。また、詳細は顧問の税理士に相談されることが一番と考えます。

 

それでは！！今回は以上となります。

前回の続きです。

今回は、法人で所有する場合のメリットとデメリットをお話します。

１．メリット

①税率が一定です。特に高額所得者にとっては、納付する税金が安くなります。

所得税は住民税と事業税込みで最大６０％となります。

法人税率は２２％から３５％となります。

②節税方法が、個人と比べて多くなります。

例えば、生命保険を経費にすることもできます。非常勤役員として家族を役員とし、報酬を払うこともできます。

その他検討できることは個人より多くなります。

③社会的な信用が大きくなります。

個人より法人の方が銀行より融資を受ける際の信用力があります。（その他考慮することは多々あります）

④個人で不動産を所有していると、不動産を売却か贈与するしかありません。

法人で不動産を所有していると、直接不動産を売却する以外にも、株を売却して会社ごと売却することもできます。その際の税金の税率も売却に係る税率は、長期でも２０.３１５％、短期では３９．６３％となります。その他買主側では登記費用、仲介手数料その他の経費が必要です。

株式の売却では２０．３１５％の所得税住民税を支払うのみでその他の税金は必要ありません。

 

２．デメリット

①赤字でも税金が必要となります。

法人都道府県民税と法人市町村民税あわせて７万円（８万円もあり、どの市町村に法人を設立するかによって変わります。）

個人では不動産のみで赤字だと同じ個人住民税は４千円で済みます。

②帳簿等の記録を個人よりきっちりつけないといけません。

③税理士等の費用がかかる。

個人の所得税の確定申告であれば、自分でも申告可能ですが、法人となると税理士に依頼しないといけなくなります。ただし、役所や銀行に対してはその分信用が高くなるというメリットはあります。

 

ここに記載したのは一部です。その他考慮すべきことは多々あります。

一概に個人か法人かとは言えません。詳しくはご相談いただければ丁寧に回答いたします。