• 2018.11-30 / 未分類

    経費?それとも資産計上?

    こんにちは!不動産専門税理士の辻本です!

    今回は修繕費、消耗品として経費計上できるのか?あるいは備品または附属設備等として減価償却資産となるのかを説明していきます。

    今年もいよいよ残り1か月となりました。確定申告に向けて資料の整理をしている方もいらっしゃると思います。当事務所のお客様にも随時連絡をしているところでもあります。

    原則修繕費は20万円未満なら修繕費、それ以上なら資産として減価償却をすることになります。

    備品、消耗品の場合ですが白色申告なら10万円未満だと経費です。10万円以上は資産として減価償却をすることになります。青色申告の場合ですと金額の基準が30万円となります。

    ただし、戸建やテラスハウスを賃貸しているならこの辺りの金額で判断できるかと考えます。

    アパートやマンションだと大規模修繕や防水工事等をしないといけなくなります。そうすると規模によりますが、何百万・何千万との単位で支払うこともあります。この場合は10年20年のスパンで大規模修繕、防水工事等をしているのならば経費計上できます。ただし、このような大きな金額を経費としますと、赤字になるということもあります。今後3年ほど、融資を受ける予定がないなら納税がない分資金繰りもよくなるので経費としても構いませんが、今後物件を購入する予定がある方ならお勧めは致しません。

    その際は、顧問税理士とも相談してどのような処理が自分に適切かを決めないといけません。

    税務において、資産として計上しないといけないとき(物件購入時、購入後すぐのリフォーム代金など)を除いて経費として計上できる場合には、資産として減価償却をすることもできますので、今後の自身の目標に合わせて処理することをお勧めします。

    融資を受けて物件を買い進めて行きたいと考えるなら適正な納税は必須と考えておいてください。

    まずは、自分一人で考えずに顧問税理士に相談することをお勧めします!

  • 2018.10-15 / 未分類

    民泊の税務

    こんにちは!

    10月も半ばになり、今年も残すところあと2か月半となりました。

    確定申告のことも気になる方も増えているころだと思います。

    今回は、6月に民泊新法が施行されました。それに合わせて国税庁からも民泊の税務も

    少しづつ確定してきています。

    民泊や不動産貸し付けを本業にしている方でなく、サラリーマンの方が副業で民泊の収入があった場合の税務をお話していきます。まず、民泊の所得区分ですが、通常の不動産貸し付けとは違い原則雑所得として申告することが確定しました。この場合のメリット、デメリットを説明します。

    1.メリット

    まず、雑所得であろうと不動産所得であろうと収入から経費を差し引くのは変わりません。雑所得だと所得がいくらになろうと個人事業税が課税されません。

    2.デメリット

    デメリットとしては、雑所得には青色申告という概念がありませんので10万円控除もできません。また、赤字となった場合ですが、雑所得の赤字は給料や不動産所得の黒字と損益通算、つまり相殺できません。

    と、税務面で考えると不利な部分が多いかと考えます。ただ、利益を出せば特に問題ありません。

    ただし、民泊も今後税制改正が随時行われていくかと考えます。また、詳細は顧問の税理士に相談されることが一番と考えます。

     

    それでは!!今回は以上となります。

  • 2018.09-21 / 未分類

    賃貸不動産を個人で所有するか、法人で所有するか?2

    前回の続きです。

    今回は、法人で所有する場合のメリットとデメリットをお話します。

    1.メリット

    ①税率が一定です。特に高額所得者にとっては、納付する税金が安くなります。

    所得税は住民税と事業税込みで最大60%となります。

    法人税率は22%から35%となります。

    ②節税方法が、個人と比べて多くなります。

    例えば、生命保険を経費にすることもできます。非常勤役員として家族を役員とし、報酬を払うこともできます。

    その他検討できることは個人より多くなります。

    ③社会的な信用が大きくなります。

    個人より法人の方が銀行より融資を受ける際の信用力があります。(その他考慮することは多々あります)

    ④個人で不動産を所有していると、不動産を売却か贈与するしかありません。

    法人で不動産を所有していると、直接不動産を売却する以外にも、株を売却して会社ごと売却することもできます。その際の税金の税率も売却に係る税率は、長期でも20.315%、短期では39.63%となります。その他買主側では登記費用、仲介手数料その他の経費が必要です。

    株式の売却では20.315%の所得税住民税を支払うのみでその他の税金は必要ありません。

     

    2.デメリット

    ①赤字でも税金が必要となります。

    法人都道府県民税と法人市町村民税あわせて7万円(8万円もあり、どの市町村に法人を設立するかによって変わります。)

    個人では不動産のみで赤字だと同じ個人住民税は4千円で済みます。

    ②帳簿等の記録を個人よりきっちりつけないといけません。

    ③税理士等の費用がかかる。

    個人の所得税の確定申告であれば、自分でも申告可能ですが、法人となると税理士に依頼しないといけなくなります。ただし、役所や銀行に対してはその分信用が高くなるというメリットはあります。

     

    ここに記載したのは一部です。その他考慮すべきことは多々あります。

    一概に個人か法人かとは言えません。詳しくはご相談いただければ丁寧に回答いたします。

  • 2018.08-31 / 未分類

    賃貸不動産を個人で所有するか、法人で所有するか?

    不動産賃貸始めたいけど、個人で持ったらいいの?法人で持ったらいいの?

    どっちで持った方が得なの?

    本業か副業でもどちらで始めようかと考えている人には最初の課題になるかと思います。

    まずは、個人で所有する際のメリット・デメリットを見ていきましょう!

     

    メリット

    ①個人で所有することにより、家賃収入と所得(利益)が増えます。

    そうすることにより、対外的な信用が上がります。(特に銀行に対しては有利になります。)

    ②個人の所得税は5%~55%であり収入が低い方には、利益が出ても低い税率での税金納付となります。

    ③初年度や大きな修繕費を払ったときに不動産所得が赤字になったときには、給料や個人で事業をしている人

    は、その赤字と給料や事業の黒字と相殺して節税することができます。

    ④相続税対策とすることもできます。

    賃貸不動産であれば一定の条件のもと、建物は時価の70%で土地は場所によりますが時価の概ね80%

    で評価できます。そうすることで現金で相続するより評価を下げることで節税にもなります。

     

    デメリット

    ①メリット①②にかかわりますが、給料や個人事業で収入が非常に多い人は、税率が高くなりより多額の税金を

    支払うことになります。

    ②個人所得税では、特に不動産所得では節税することが難しいです。

    ③メリット④の評価を下げることができますが、相続人が多いと分割協議がまとまらなくて相続が争続に

    なる可能性があります。

     

    などが挙げられます。

    次回は法人で所有するメリットデメリットを検討していきます。

     

     

  • 2017.08-31 / 未分類

    事務所のHPをリニューアルしました

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